空き家売却の相場はいくら？相場の調べ方と平均価格より高く売るコツ

こちらは、国土交通省が公開している空き家の築年数のデータです。

割と平均的に分布してはいますが、最も件数が多いのは、昭和36年~55年(1961年~1980年)ということがわかります。

全体の5割弱を占めるこれらの空き家ですが、2019年現在で数えると築39年~58年ということが分かります。

戸建て住宅は築年数の経過による価値低下率が高く、築20年を過ぎるとほぼ0になると言われています。

➝ 家の売却相場と築年数・立地の関係！築10年から価格が付かない？

そのため、上の表に照らし合わせるとほとんどの空き家の価値が0と考えられるのです。

空き家の敷地部分の価値は残る

しかし、実際には築20年を過ぎても、中古の家には価格が付きます。

なぜなら、価値が0になったのは空き家の建物部分だけであり、敷地の土地は価格が付き続けるからです。

十分な面積があってアクセスが良ければ、築古の空き家も数千万円で売れる可能性があります。

また、家はそもそも売るために建てるものではありません。中古なら早く売るに越したことはないですが、何かしらの出来事があって売るまで平均10年以上はかかります。

その地域では築20年超の空き家も普通に売り出されており、かつ需要があるなら価格は付きます。

ここまで空き家全体の相場を紹介しましたが、面積、立地、間取りなどを考慮すると、一つとして同じ物件というものはありません。

そのため、空き家全体の相場だけでなく、必ず個々の売りたい空き家相場を調べる必要があるのです。

個別に相場を調べるにはどうすれば良いのでしょうか？今回は初心者でもネットでカンタンに出来る3つの方法を紹介していきます。

①不動産ポータルサイトを活用する

SUUMOやライフルホームズ、アットホームといった不動産ポータルサイトには、売り出し中の物件情報が掲載されています。

そこで周辺地域の同じような築年数・間取りの売出物件を見れば、だいたいいくらで売れるかをイメージしやすくなります。

SUUMOを使って空き家の売却相場を調べる方法

まず、SUUMOの上部にあるカテゴリのうち、「一戸建てを買う」の「中古」をクリックします。

すると地域を絞り込むページが出てくるので、売りたい空き家の周辺地域を調べてみましょう。

今回は仮に、「東京都・港区」とします。

するとこのように、現在売出中の空き家物件が出来てきました。

あとは築年数や面積が似ている物件の価格を見ていきながら、いくらで売れるかのイメージを固めていくことができます。

②REINSを利用する

REINS(レインズ)とは国土交通大臣指定の不動産流通機構というところが運営、管理をしているサービスで、プロも参照する不動産データベースです。

このうち、REINS　Market　Informationというサイトは一般の人も利用することができ、過去の成約事例を絞り込み検索できます。

まず、レインズのトップページを開き、「戸建て」の項目の地域を絞り込んで検索します。

地域を指定すると、このように直近1年間の取引価格がグラフで表示されます。

あとは地域の詳細や駅までの距離など、より細かい条件を追加して相場を調べていきます。

③土地総合情報システムを利用する

土地総合情報システムは国土交通省が運営しているデータベースで、過去5年間の成約事例を、間取りや構造別にみることができます。

サイトを開いたら、まず左上の「不動産取引価格情報検索」をクリックします。

すると、このような絞り込み検索画面が表示されます。

物件の種類を「土地と建物」にし、調べたい地域を指定しましょう。

すると、このように指定した期間で成約した物件のデータが多数出てきます。

こちらをチェックしながら、相場をイメージしていきます。

ここまで空き家の売却相場を調べる方法を解説しました。

しかし、実際の取引では空き家が必ずしも相場通りに売れるわけではありません。

運よく相場以上で売れることもありますが、中には当初予定していた相場を大きく下回ってしまうケースもあります。

なぜこんなことになってしまうのでしょうか？

内部の状況や周辺環境で価格は大きく変わる

売却相場は、あくまで立地、面積、築年数などを考慮して算出したものです。

実際に空き家を見てみると壁に大きなキズがあるかも知れませんし、すぐ隣にゴミ屋敷があるかも知れません。

ネットで相場をチェックすると、こうした実情を考慮せずに価格を付けてしまうので、だいたい本当の価格よりも高めになってしまうのです。

キズや凹みなどの欠陥が見つかったら、不動産業者が長年の経験で価格を差し引きます。

「あの時はキズが原因で契約時に100万円値引きしたな…」という時は、当時売った空き家の情報や市況などを考慮した上で、査定対象に当てはめていきます。

精密な査定は、やはりプロでないと出来ないのです。

売出価格は相場を無視して付けても良い

不動産業者に査定を依頼しても、空き家をその通り売らなければいけないわけではありません。

最終的には売主の希望も考慮して売り出し価格を付けることができます。

売主の要望で相場より500万円高く売り出し、上手く成約できた例があるとします。

この事例を基に相場を算出すれば、実際の価値より500万円高く相場を算出してしまいますよね？

このように、どの事例を基に相場を計算したかで、価格はどんどんズレていく可能性があります。

売れ残り・価格交渉のリスクがある

不動産の売却期間は平均3~6ヶ月となっていますが、運やタイミングが悪ければそれ以上かかるケースもあります。

特に空き家は築古のものが多いので、買い手から忌避されて成約が遅れる可能性は十分あります。

売り出してから6か月経っても成約が取れない場合は、値下げをするのが一般的です。

ただ、値下げをしてやっと内覧をクリアしても、契約の直前で更に値下げを要求されるケースもあります。

結果的に相場より1割低い価格で成約した…なんてことは多々あるので注意が必要です。

→不動産はただ値下げしても売れない！どのタイミングでいくら下げれば良い？

税金・費用で手残りは引かれる

空き家の売却相場を調べたら目標額を満たしていたからといって、手放しで喜ぶわけにはいきません。

空き家を売ると税金や仲介手数料がかかるので、その分が利益から引かれてしまうのです。

なので、利益を最大にするにはそれぞれの費用を安くするにはどうするかも考えていかないといけません。

空き家売却にかかる税金と節税方法はこちらにまとめているので、ぜひ参考にしてください！

空き家の相場を調べた結果、目標額には到底かなわなかったとします。

この時、空き家売却はあきらめるべきなのでしょうか？

実は、売主の努力次第で不動産は相場よりも高く売ることができます。

そのため、相場が低くてもあきらめず、契約が決まるまで施策をしていくことが大事です。

ここからは、空き家を相場以上で売るためにはどうすれば良いのか、そのポイントを解説していきます。

掃除・ハウスクリーニングで第一印象をアップ

空き家を売る上で大きなネックになるのが、その見映えの悪さです。

庭の草は伸び放題で、ポストはサビている…。そんな空き家はいくら立地が良くても高く売ることは出来ません。

査定額はシステマティックな計算である程度決まってしまいますが、あくまで買主は素人なので、見映えを良くするだけで「この家は優良物件だ！」と錯覚させる効果もあります。

庭の草むしりや玄関・エアコンの掃除などを時間がある時に徹底的にやっていきましょう。

水回りの清掃はプロに依頼しよう

特に成約率との関連性が強いのが、台所、洗面所などの水回りです。古くなると水垢やサビが出やすく、一気に物件の印象を下げてしまいます。

水回りの清掃は自力でやるのには限度があるので、専門のハウスクリーニング業者に依頼することをおすすめします。

家全体をクリーニングしてもらうと費用が高くつきますが、部分別に清掃を依頼すればコストをかなり抑えることが出来ます。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

水回りを全箇所依頼しても、費用は6~8万円程度で済みます。

清掃の結果で価格が1割近く上がると考えると、ハウスクリーニングを依頼しておくほうがお得です。

欠陥は簡易修繕で直しておく

中古の不動産は基本的にそのままの状態で引き渡してOKです。

独断でリフォームをしたりすると買主の好みに合わず、ムダな出費で終わることもあるので注意しましょう。

ｔだ、ドアノブが回らない、扉が閉まらないといった目に見える欠陥は、内覧前に売主負担で直しておくほうがお得です。

「気になる部分は修理しておきました！」というと、買主の中で”お得感”が増します。

耐震調査・ホームインスペクションをおこなう

このページの一番最初に紹介しましたが、放置されている空き家で最も多いのは、1980年以前に建てられた物件です。

これらの物件は新耐震基準が適用されていないので、震度6以上の大型地震が来ると倒壊の可能性があります。

そこで、売却前に耐震調査やホームインスペクションをしておき、プロから「優良物件」というお墨付きをもらいましょう。

特に最近は大型地震への意識が以前より増しているので、結果報告書を見せれば大きな効果が期待できます。

空き家は状態によっては売却するまでの期間が非常に長かったり、安値でしか売却できないこともあります。

そのため、空き家を売却できなかった場合は買取を利用するのがおすすめです。

不動産会社に買い取りしてもらうと、次のようなメリットがあるので場合によっては利用した方がお得です。

仲介手数料が必要ない

不動産の買取サービスを利用すると、通常の不動産仲介手数料が発生しません。

売却をすると仲介手数料は売却価格の数％となるため、物件価格が高いほど手数料も増大します。

手数料を払わなくても良いのであれば、それだけ売却益を大きくすることが可能です。

また買取による売却は手続きがシンプルであり、手数料の計算や支払い手続きを気にする必要がないため、手間が省けます。

空き家を現金にすぐ換えられる

不動産会社に空き家を買取ってもらうと、売却手続きが早く完了し、すぐに現金化できます。

こ売却価格がすぐに必要な場合や、急いで財産を整理したい場合に大きな利点となります。

また物件を仲介で売却する場合には、購入者を見つけるまで時間がかかることがありますが、買取ならその心配はありません。

現金化できれば、財務管理や生活の安定に寄与します。

空き家が状態にかかわらず売却できる

一般的に、物件の状態が良ければ良いほど売却価格は高くなります。

しかし、古い空き家や修理が必要な物件でも、不動産会社はそれらを買い取ることが可能です。

不動産会社が修繕やリフォームを行った上で再販することを見越しています。

したがって、自分で修繕を行うコストや手間を省くことができます。

また物件が古くても、その土地の価値や立地など他の要素によって売却価格が決まることもあります。

不要な家具・家財をそのまま処分できる

不動産会社が物件を買取る際には、家具や家財の処分サービスを提供することがあります。

自分で不要な家具や家財を処分するための時間や手間を省くことができます。

また、大きな家具や家電を処分するためのコストも節約できます。

特に、相続した空き家の整理や、遠くに住んでいる空き家の管理に手間取っている場合に有効なメリットです。

売却後に責任を負わなくてよい

不動産買取による売却では、一度不動産会社が物件を買い取った後は、その後の問題に対する売主の責任は基本的に発生しません。

隠れた欠陥や未来のトラブルに対する心配から解放される大きなメリットです。

特に相続した空き家や長らく利用していない空き家では、隠れた問題がある可能性もあるので非常に大きいメリットです。

ここでは、所有する空き家を売却する前に知っておきたいこと、解決しておきたいことを質問形式で解説していきます。

Q.自分で空き家の売却相場を調べる方法は？

以下の3方法で売却相場を調べることができます。

いずれも、過去の取引事例を参照しておおよその売却価格を知る方法になります。

詳しい査定額を調べるなら、机上査定や訪問査定を利用するのが得策です。

Q.空き家を売却する時の流れは？

以下の流れに沿って、空き家を売却します。

また、空き家を含め、不動産の売却は登記登録されている所有者しか行えません。

なので、「不動産会社に相談・査定依頼」に取り掛かる前に、空き家の所有者名義が誰になっているのかの確認を済ませておきましょう。

空き家を売る方法！売る流れとかかる費用や税金・注意点を解説_空き家を売る流れ

Q.空き家を売却する方法とは？

空き家を売却する時は、そのままの状態で売却するか、空き家を取り壊して売却するかのいずれかで売却を行います。

それぞれの方法には、メリット・デメリットがあるので、必ず不動産会社に相談してから売却方法を決めるようにしましょう。

空き家を売る方法！売る流れとかかる費用や税金・注意点を解説_空き家を売却する方法

Q.空き家が売れない理由とは？

考えられる理由として、以下の2点が挙げられます。

詳しくは「空き家が売れない理由と対処法を解説！古い空き家は解体すべき？」にて解説しています。

Q.空き家を売却すると発生する支出や税金は？

仲介依頼を結んでいた不動産会社に支払う「仲介手数料」と合わせて、3種類の税金が売主に課せられます。

また、空き家を解体して売却すると、解体費用が発生します。

空き家売却にかかる税金を計算・シミュレーション！取得費の経費計上がカギ

「空き家を相場より高く売りたい！」と強く思っても、広告作成や販売営業など、実質的な販売活動はほぼ全て契約した不動産会社がおこないます。

つまり、空き家を高く売るというのは、空き家を高く売ってくれる業者を見つけて契約するということとほぼイコールなのです。

高く売ってくれる業者を見つける上で最も参考になるのが、各業者の査定額です。

査定額は「うちならこれくらいで売れます」という額なので、比較した上で査定額の高い業者と契約すれば高額売却の可能性は高いです。

➝ 家の査定はどこを評価する？よく見られる6つのポイント

ただ、必ずしも査定通りに売れるわけではありませんし、査定額の根拠も業者によって異なります。

各社の実績、担当者の人柄なども考慮した上で業者を選んでいきましょう。

良い業者を選ぶには、なるべく多くの業者を比較するのが一番です。

ただ、1社1社に電話をかけて来店相談をしていると、時間と手間がかかってしまいます。

こうしたデメリットを解消するおすすめサービスが一括査定サイトです。

空き家の簡単な情報を入力するだけで平均6社以上の不動産会社に一括で査定依頼が可能。

査定結果を比較すれば、どこと契約すべきかが一目で分かる仕組みになっています。

利用料は完全無料なので、「まだ売却を検討段階」という方にもおすすめのサービスですよ。

※一括査定サイトの詳しい内容・使い方はこちらにまとめています。