空き家は貸すのと売るのはどちらがお得?判断基準と賢い選択をするコツ
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皆さんは誰も住んでいない空き家の所有者になってはいないでしょうか。
親が亡くなって実家を相続した場合など、ひょんなことから空き家の持ち主になるケースがあります。
「誰も住んでないだけで悪用してないんだから大丈夫」と思うかもしれませんが全くそんなことはありません。
空き家を放置することで周囲に大きな迷惑をかけますし、最終的には放置した本人が損害を被る可能性が高いです。
放置した空き家は売るか貸すかの方法で処分するのがおすすめですが、果たしてどちらがお得なのでしょうか?
徹底解説していきます。
➝空き家を売るコツを徹底解説!売却成功のポイント・注意点空き家問題が近年深刻化…1000万戸の空き家が放置されている
放置された空き家の数は年々増えており、深刻な社会問題となっています。
2019年現在の空き家の数は1000万戸近くで、全国の戸建て住宅の約6分の1が空き家の計算になります。
空き家が増えるということは、日本に使い道の無い不動産が増えるということですから、不動産相場が下がる原因になりえます。
また、日本列島は国土の大半が山地であり、全体で見ると住宅地の面積はわずかです。
そのうちの6分の1が使えないということは、国土の強靭化と大きく逆行しているといって良いでしょう。
最後の話は少し大げさかも知れませんが、とにかく空き家を放置しておくメリットなど、一つもないのです。
空き家を放置ことで近隣住民が被るリスク
空き家が国全体の損失というのは分かりましたが、それだけでなく空き家の周辺に住む住民にも、直接的な被害を与えてしまう可能性が高いです。
それは果たしてどんな被害でしょうか。ここから詳しく解説していきます。
雑草などが境界を越えてしまう
近隣住民の敷地を侵すことは、法律でも禁止されている行為です。
ただ、空き家を管理せず放置することで、伸び放題の植物が境界を侵して延びていく可能性も十分考えられます。
雑草なら苦情が来た時点で刈り取り対処することもできますが、大きな樹木なら処分をするのは大変です。
最悪の場合、罰金を払わなければいけなくなってしまいます。
悪臭で近隣に迷惑をかける
放置期間が長くなると、「あそこには誰もいない」と認知されてゴミをどんどん投げ入れられます。
生ゴミが敷地内にたまっていくと、悪臭が発生して近隣に迷惑をかけます。
また、古いS字タイプの水道管は放置しているとカーブの部分に水がたまりがちです。
この水が蒸発して、公衆トイレのような嫌な臭いを周囲にまき散らすようになります。
犯罪・放火という最悪のケースも
最悪なのが、犯罪者グループのアジトになってしまう場合です。
犯罪者グループは警察の目に留まらない隠れ家を探しています。そのニーズに最も適しているのが、誰かが放置した空き家なのです。
家の前のポストを見て、チラシが何十枚も入っていれば空き家だと一発で分かります。もし彼らが犯罪を犯せば、空き家を放置したあなたにも一部責任があると考えて良いでしょう。
空き家を放置しても固定資産税はかかり続ける
空き家は、放置している側にもデメリットがあります。
その最たるものが、固定資産税がかかり続けることです。
固定資産税は、不動産を活用しているかどうかに関わらず、毎月1月1日時点に所有していた人全員にかかる税金です。
固定資産税は高額で、他に住み家を持っている場合は二重で払わなければいけません。
固定資産税の支払いを断ち切るためにも、空き家の早期売却は有効です。
空き家対策特別措置法により空き家放置のリスクは拡大
近年、拡大する空き家問題を解決するために空き家対策特別措置法という法律が施行されました。
この法律によって、以下のような条件にあてはまった空き家は行政判断で立て壊すことが出来るようになりました。
- 1年を通じて誰も住んでいない状態
- 倒壊などの安全面のリスクが報告されている
- ゴミの放置など、衛生上よくない状態
- 景観を著しくそこなっている
- その他、近隣の生活環境保全のために放置すべきではないと判断された
解体の最終的な判断はそれぞれの自治体に委ねられているので一様に判断できませんが、もし「条件を満たす」と思われると大きな損失を被ることになります。
空き家の解体費用は所有者が支払う
「どうせいらなかったし、国が空き家を処分してくれるなんてラッキー!」と思う人もいるでしょうが、これは大きな間違いです。
解体の実行は行政がおこないますが、その費用はあくまで空き家の持ち主が支払うようになります。
支払いを拒否し続けると、資産を差し押さえて強制的に回収する手段を取ることだってあります。十分注意しましょう。
空き家を売るメリット
空き家を売ることで、いくつかメリットがあります。
以下にそれぞれのメリットを解説します。
ある程度まとまったお金が手に入る
空き家を売却すると、一度にまとまった額のお金を手に入れることができます。
特に大きな資金が必要なときや新たな投資を考えている場合に有利です。
また現金を得ることで経済的な自由度が増し、金融計画に柔軟性が生まれます。
手間や維持費がかからない
空き家の所有者は、維持費用や管理の手間を負担しなければなりません。
税金、保険料、修繕費用、清掃費用などが含まれます。
空き家を売却すると、これらの費用と手間から解放され、別の活動や投資に使うことができます。
空き家を売るデメリット
空き家を売ることではメリットもありますが、デメリットもあるので確認しておきましょう。
家を手放す
空き家を売却すると、その家を手放すことになります。
もし将来的にその物件が必要になった場合や、家族が使いたいと考えていた場合、新たに物件を探さなければなりません。
またその家に思い出があると、売却は心情的に難しい選択となることもあります。
売却費用がかかる
空き家を売却すると、一部の費用が発生します。
不動産仲介手数料、法的な手続き費用、場合によっては修繕費用などが含まれます。
これらの費用は、売却から得られる利益を減らす可能性があります。
また税金の面でも、売却益に対する税金が発生する可能性があります。
空き家を貸すメリット
売却しなくていい
空き家を貸す場合、物件を手放すことなく、その所有権を保持することができます。
将来的に自分や家族がその物件を使用したい場合や、物件に対して思い入れがある場合に特に重要な点です。
資産として保有し続けることができるので、いざという時に便利です。
家賃収入が得られる
空き家を賃貸することで、家賃という形の定期的な収入が得られます。
これにより、安定したキャッシュフローを生み出し、他の費用を賄ったり、新たな投資に利用することが可能です。
空き家の状態によりますが、賃貸として活用できる場合はおすすめです。
借主に空き家を管理してもらえる
家を借りた人は、一定の範囲内で物件の維持管理を行います。
清掃や一部の小規模な修理などが含まれます。
大家側の負担が軽減される場合があります。
空き家を貸すデメリット
入居者トラブルがつきもの
賃貸物件の運営には、入居者とのトラブルがつきものです。
遅延や未払いの家賃、物件の破損、騒音問題などが発生する可能性があります。
これらの問題を解決するためには、時間や労力、場合によっては法的な手段を必要とすることもあります。
管理会社を雇うと費用も掛かるデメリットがあります。
管理費用がかかる
大規模な修繕やメンテナンスは大家の責任となり、関連する費用は大家が負担する必要があります。
また物件が古くなるにつれてこれらの費用は増加する可能性があります。
家賃収入がゼロになることもある
入居者がいない期間、すなわち空室期間は家賃収入がゼロとなります。
この期間、物件の維持管理費用や固定資産税などは引き続き発生します。
長期の空室は経済的な負担となる可能性があります。
借主を無理やり追い出せない
法律により、借主の権利は一定程度保護されています。
したがって、借主を無理に追い出すことは困難です。
例えば、借主が家賃を遅延または未払いであっても、一定の手続きを踏まなければ退去を強制することはできません。
賃貸物件を運営する際のリスクの一部となります。
空き家を売るのと貸すのはどちらがおすすめ?
空き家を売るのと貸すのはどちらもメリットとデメリットがあるので、一概には言えません。
判断する際は、自分の物件の状態と下記の内容を確認しましょう。
「売る」「貸す」場合を比較をする
「売る」という選択肢は、一度に大きな利益を得ることが可能です。
売却により得た金額を別の投資に利用したり、借金の返済、または生活費に充てることができます。
また、物件の管理やメンテナンスをする必要がなく、それらに伴うリスク(例えば、入居者のトラブルや修繕費用)も避けることができます。
一方「貸す」という選択肢は、長期的な安定した収入源を提供します。
月々の賃料が安定したキャッシュフローとなり、また不動産価格が上昇すると資産価値も同時に増加します。
ただし、貸すという選択肢は、物件のメンテナンスや管理、入居者の選定や対応など、時間と労力を必要とします。
賃貸が難しければ早期売却
賃貸が難しい状況では、早期売却を検討することが賢明です。
賃貸が難しいとは、適切な値段での賃貸需要が見込めない、または物件の管理やメンテナンスが困難であるという状況を指します。
このような場合、物件を保有し続けるコストは増大し、それが収益を上回る可能性があります。
さらに市場状況が急速に変化する可能性もあります。
不動産価格が下落する恐れがある場合、早期売却により、そのリスクを回避し、現在の市場価格で利益を確定することが可能になります。
加えて売却により得た資金は他の投資に回すことができ、新たな収益源を生み出すチャンスも得られます。
空き家の活用方法19選!メリット・デメリット・注意点とユニークな有効活用の方法空き家を処分する方法は売却か賃貸の2通り
いらない空き家を持ち続けていてもメリットはほぼありません。
いらない空き家を処分するには、空き家の持ち主を誰かに移す(売却)か、管理責任の一部を誰かに移す(賃貸経営)のが理想的です。
物件を処分する際に、売却と賃貸どちらがお得か悩む人は多いです。
こちらに簡単なフローチャートがあるので、迷った時はぜひ参考にしてください!
空き家をお得に処分するなら売却がおすすめ
一般的に空き家を処分する際は、賃貸に出すよりも売却をおすすめします。
理由としては、賃貸経営を成功させるのは難易度が高いというのが1つあります。
特に、築年数の経った田舎の空き家への入居を希望する方はほとんどいないと考えて良いでしょう。
また、賃貸に出す際には大規模なリフォーム・ハウスクリーニングが必要になりますが、この初期費用を回収するだけで10年はかかってしまいます。
加えて、貸家の所有者ではあり続けるので、固定資産税はずっと払い続けなければいけません。
築年数を経過させず、かつコストを抑えるには、売却したほうが良いのです。
空き家を売却する際の3つの注意点
空き家を売る際は、注意すべき点がいくつかあります。
ここからは、そんな注意点を詳しく解説していきます。
①相続した空き家を売る前に現況を確認する中には、相続した実家を遠方から売却しようとする方もいるでしょう。
ただ、前に実家に帰ったのが数年前という方は特に、売却前に現況を一度自分の目で確認しておいたほうが良いです。
家は人が住まなくなると急速に劣化が進むと言われます。
果たして今の家は本当に売れる状態なのか、厳しくチェックしていきましょう。
この時、合わせてチェックしておきたいのがこちらの7項目です。
確認したい項目 | 確認したい内容 | |
---|---|---|
① | 現状の確認 |
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② | 権利の確認 |
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③ | 境界の確認 |
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④ | 道路の確認 |
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⑤ | 法令上の制限の確認 |
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⑥ | ライフラインの確認 |
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⑦ | 周辺相場・地元業者の確認 |
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この7つは空き家の現況を確認する上で重要なポイントとなります。
ぜひ抑えておきましょう。
②劣化した空き家は更地にしてしまうのがおすすめ
こちらの記事にあるように、戸建て住宅は築20年を過ぎたら価値がほぼ0になってしまいます。
→不動産価値と築年数の関係を解説!築20年と10年の売却価格はいくら違う?
価値の無い家を購入してくれる人は多くはないので、一気に売れにくくなります。
この時におすすめなのが、建物を立て壊して更地にして売る方法です。
更地なら、店舗利用、駐車場利用、トランクルーム経営など、さまざまな用途で利用できるので、成約率も格段に高まります。
その一方で、建物の解体には高額費用がかかってしまうというデメリットがあります。
解体費用を買主と分担して払うなどの方法もあるので、不動産会社に一度相談してみましょう!
③空き家を売る際にも税金がかかる
上では、税金の支払いを避けるために空き家を売ろう!と言いましたが、空き家を売る際にも税金はかかってしまいます。
空き家売却にかかる税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の主に3つ。仲介売却の際はここに仲介手数料も加わってきます。
→空き家売却にかかる税金はいくら?実際にシミュレーションしてみた
こうした税金はかなりの痛手ですが、条件を満たしていれば最大3000万円分を控除できる特例などもあります。
事前にこうした特例を知っておき、安心して売却に望みましょう。
→空き家売却の税金は「3000万円の特別控除」特例でお得にしよう!空き家を売る時は業者選びが最も重要!一括査定サイトを活用しよう
空き家売却を成功させよう!と強く思っても、実際に営業や広告掲載をするのは不動産会社です。
そのため、まずは業者選びを徹底しておこなわないと売却を成功に導くことはできません。
特に、空き家を放置していた年数が長いと近隣との関係が悪化している可能性が高いです。こうした人間関係の解決にも、質の高い営業マンなら動いてくれます。
早く売ろうと焦るのではなく、その前段階である業者選びにタップリ時間を割くことをおすすめします!
一括査定サイトを使って不動産会社を徹底比較!
良い業者と契約するためには、出来るだけ多くの不動産会社を比較することが大切です。
ただ、空き家の査定・売却にどこの業者が対応しているのか全ては分かりませんよね。
さらに、1社ずつ電話をかけて査定を依頼していたら時間がかかり過ぎてしまいます。
こうした懸念を一挙解決できるサービスが一括査定サイトです。
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後は査定結果を見比べれば、どこと契約すれば高く売れるかが一目瞭然です。
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一括査定サイトの詳しい内容・使い方はこちらにまとめています!
→不動産一括査定サイト33社を比較!2019年おすすめランキング