不動産の引き渡しが遅れたらどうなる？責任の行先や損害金について徹底解説

結論から述べると、不動産売買契約書に記載された日に物件の引き渡しができなければ契約違反と見なされ、施工会社は買主に遅延損害金を支払わなければなりません。

この遅延損害金は、注文住宅に限らず、仲介売却で買主に物件を引き渡す時にも同じことが言えます。

ただし、遅延損害金が出るかどうかは、遅延の原因によって変わってきます。

遅延理由が正当なものでない限り、施工会社や売主は、契約書に明記されている額分だけ買主に損害金を支払わなければなりません。

引き渡しの遅延を打診されたら、必ず遅延の理由と遅延する期間の2点を聞いておきましょう。

契約書上に明記されている引き渡し日を過ぎる場合、施工会社や物件の売り主には、遅延損害金の支払いが命じられるわけですが、損害金の支払いの発生有無は、遅延理由に応じて撤回される場合もあります。

ここでは、損害金が発生する状況としないケースをそれぞれ解説します。

損害金が発生しないケース

後述する理由で引き渡し日を過ぎてしまうと、施工会社と売主に損害金の支払いが命じられるわけですが、以下の理由で引き渡しが遅れた場合は、損害金の支払いがありません。

上記のような状況下で引き渡し日が遅延した場合は、責任を問うことができず、損害金の請求ができません。

契約書上にも、不可抗力や危険負担等の項目が明記されているケースが多いです。

いずれも、工期遅れの責任を負わない旨として記載されていますので、契約書を受け取る前に目を通しておきましょう。

損害金が発生するケース

前述した理由以外で引き渡し日が遅れた場合、施工会社・売主は買主に損害金を支払わなければなりません。

違約金に関する記述は、契約書内にあるケースが多いですが、中には、違約金に関する記述がない場合もあります。

後者のケースに遭遇する可能性もあるため、署名をする前に契約書に目を通すと同時に、違約金に関する言及を盛り込むよう依頼しましょう。

また賃貸住宅など、収益物件の引き渡しが遅れたり、期日までに事業そのものが開始できなければ、その間に得られた賃料収益の収益部分の補償を請求できます。

前節で紹介したように、引き渡し日が遅延した理由が自然災害やインフラの麻痺などで遅れた時は、責任の言及ができません。

しかし、それ以外の理由であれば、責任の言及はもちろんのこと、損害金の支払いが命じられます。

損害金が発生する場合、契約書中に記入されている計算式に則って、損害金の支払いが行われますが、稀に損害金に関する記述がない場合があります。

この場合は、施主自らが損害金を計算して請求するしかありません。

その時に使用する計算式は、建築に関わる複数の団体が定めた「民間連合協定工事請負契約約款」に記載されている、以下の計算式を用いて計算します。

例えば、請負代金が2,500万円で遅延日数が30日だった場合、損害金として約20.5万円の請求が施主にできます。

ここまで、不動産の引き渡しが遅れた時の責任の行先や責任問題の発生有無、遅延損害金の計算方法を解説してきました。

契約書上に記載されている引き渡し日を迎えてもなお、物件の引き渡しが行われなかった場合、買主は契約を交わした施主や売主に遅延損害金の請求ができます。

ただし、損害金の請求は、契約書上に明記されている内容に適さない場合に限り、請求ができ、自然災害やインフラの麻痺など、予期せぬ事態で遅延した際や正統性がある理由で遅れた場合に限り、責任を問うことができません。

また建築の遅れは、想定の範囲内であり、深刻な人手不足問題も抱えているので、買主もこの実態を了承したうえで契約に判を押しましよう。