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家の査定はどこを見る?何を聞かれる?依頼者は何をすればいいの?

【更新日】2024-05-10
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不動産査定はどこを見る?
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不動産査定の口コミを見ると、同じような物件の持ち主でも、「予想以上に高値が付いた」と言っている人と「予想外の低さだった」と言っている人がいます。

このような感想の違いが出るのは、不動産査定でどこを見られるのかを把握していないからです。

いざ訪問査定で担当者が来た時、どんなことを聞かれるのか疑問に思う方も多いですが、見られるポイントを抑えておけば、そこまで対策が難しい訳ではありません。

今回は、不動産査定ではどこを見られ、何を聞かれるのか。その間、依頼者は何をすれば良いのか分かりやすく解説していきます。

家の査定の注意点40選!事前に知っておきたいリスクと失敗しない査定方法を徹底解説

家査定の種類

訪問査定の種類

不動産会社の査定は2種類あります。

  • 机上査定
  • 訪問査定

各査定方法によって不動産会社が見ているポイントも異なるので、まずは査定方法について理解しておきましょう。

査定額は、家を売却していく上で重要な指標となります。

「私の家はだいたい◯◯◯円で売れるだろう…。」と売却価格の目安になるので、売却を検討している人はまず査定を依頼しましょう。

机上査定

机上査定は、名前の通り机の上で行う査定で、不動産市場の相場や過去の取引事例から価格を査定していきます。

築年数や間取り・住宅地図を元に情報を照らし合わせて、家の査定価格を算出します。

実際に家を見に行くことがないので訪問査定より精度は劣りますが、市場相場を把握することができるのでおすすめです。

訪問査定

訪問査定は実際に家に訪問して査定する方法です。

不動産会社の仲介担当が査定を行う為に、家まで訪問して家の状態や敷地の形状などを見ます。

リフォームの有無や管理状況などもしっかり見てくれるので、机上査定より精度の高い査定価格がわかります。

「この不動産会社で仲介を依頼する!」と決めている人におすすめの方法で、机上査定をまだしてもらっていない状態であれば、まずは机上査定を複数の不動産会社にしてもらいましょう。

家の査定で見られるポイント

不動産査定で見られるポイントは土地か建物か、建物はどの種類かによっても異なります。

個体差はありますが、特に共通しているのが以下の8項目です。

  1. 立地
  2. 築年数
  3. 階数・方角
  4. 内装
  5. 共有部分や周辺環境
  6. 維持管理状況
  7. 耐震基準・構造
  8. 施工・販売会社

それぞれ見ていきましょう。

立地条件

立地の良さはどんな不動産にも重要なポイントです。

駅や都市部までの距離が近い、医療施設や商業施設が充実している場合、評価は高くなります。

逆に駅まで遠く、周辺エリアが人口減少傾向にある不動産は評価が低いです。

築年数

建物の場合、アクセス以上に重要なのが築年数です。

築年数は、建物が建築された年から経過した日数を指します。

どんなに立地の良い、好条件の物件でも築年数の経過による劣化は避けることができません。

階数・方角

特にマンションの場合は、部屋の階数とバルコニーの方角も重要な要素です。

階数が高いほど日当たりや眺めは良くなり、騒音もしなくなるので高く評価されやすいです。

また、バルコニーの向きがどの方角に位置しているかも重要な要素です。

大抵の場合、南>東>西>北の順で評価は高くなります。

内装

建物の場合は、内装の状態も査定時に見られます。

どれくらい引かれるかは傷の程度にもよりますが、ボロボロで凹んだフローリングや柱の劣化などは、マイナスの評価になる可能性が高いです。

これは不動産の機能・価値という点で値下げをされる他、購入後にリフォーム・リノベーション費用を負担しなければいけない買主のことを考えて下げている側面もあります。

共有部分や周辺環境

部屋や物件そのものだけではなく、周辺の環境・状況も査定額に影響します。

マンションの場合は、部屋の評価が高くてもエントランスなどの共有部分が片付いていなかったり、散らかっていたりする場合は査定額が下方修正されてしまいます。

その他、敷地境界内外の状態や、周辺エリアの暮らしやすさなども評価に影響します。

維持管理状況

持ち主がいかに維持・管理をしてきたかも、査定価格に影響します。

最も分かりやすいのが、不動産の備え付け設備の改修の有無です。

住宅設備は15~20年に1回修理が必要になることが多いですが、ちょうど設備が壊れそうなタイミングで売りに出したら、買主は購入後すぐに修繕手続きをする必要があるので損です。

一方で売却直前に売主が修理してくれていたら、少なくとも10年以上はそのまま使えるのでお得です。

このように、売主がどれだけ頻繁に管理をしていたかでダイレクトに価格への影響があります。

耐震基準・構造

耐震性や構造の頑丈さは、近年日本で地震が頻発したこともあり、より注目度が高まっています。

鉄筋が最も耐震性に優れ、木造が脆いのは皆さんご存じでしょうが、木造はその分買主にとってはリーズナブルで購入しやすいメリットがあるので、必ずしも売れ残る訳ではありません。

ただ、旧耐震基準の物件はたとえ鉄筋造であっても売れにくいので注意しましょう。過去に耐震工事などを特にしていない場合は、更地化して売るのが現実的です。

施工・販売会社

どの会社の手で施工・販売をおこなっているかも、査定額に影響する可能性があります。

大手業者が手掛ける有名ブランド・シリーズなら、築古でもそれだけで価格が上乗せされる可能性があります。

家の査定価格が下がってしまうポイント

家の査定価格は、土地や住宅の状態以外でも下がってしまう要因があります。

日本国内の状態によっては、家の査定価格がガクッと落ちるケースもあるので、社会情勢等を随時確認しておきましょう。

社会情勢

国内の社会情勢が悪くなると、国民の収入が減少し購買意欲の低下に繋がります。

購買意欲が低下すると、中古の家やマンションの需要が低くなり売却価格が安くなります。

特に中古の戸建ては、少子化・核家族化の影響を受けて全体的に価格が停滞しています。

賃貸重要の方が高まっている傾向にあるので、今後も需要が高まっていく可能性は低いでしょう。

金利の上昇

金利の変動は住宅ローンの借入金利に大きく影響します。

戸建てを購入する人のほとんどは、住宅ローンを組んで購入しています。

金利の上昇によって住宅ローンの金利も高くなるので、購入意欲が低下してしまいます。

住宅ローンを組む人が減るということは、戸建ての需要も低下することに繋がるので、売却価格が安くなってしまいます。

家の査定で失敗しないコツ

家の査定で見られるポイントを説明していきましたが「そもそも見てくれる不動産会社選びに失敗するとだめなのでは?」と考える人も居ますよね。

確かに家の状態を整えていても、適当な不動産会社に査定を依頼すると仲介に失敗してしまう可能性もあります。

これから家の査定で失敗しないコツを解説するので、参考にしてみてください。

複数の不動産会社に査定依頼する

近隣の不動産会社に査定を依頼して媒介契約を結ぶ方法もありますが、1社のみに依頼すると、後にトラブルが発生して失敗してしまう可能性が出てきます。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼して、どのような査定価格の平均値や不動産会社の対応を比較しましょう。

不動産一括査定サイトは、複数の不動産会社に査定を依頼できるので簡単に比べることができます。

登録も1分でスムーズに依頼できるので「どこの不動産会社に依頼しようかな?」と迷っている人は活用してみてください。

家の状態を把握しておく

家の劣化具合を隠して仲介を進めていくと、売買契約終了後に欠陥が見つかった場合に契約不適合責任を負ってしまいます。

契約不適合責任は、契約書に明記されていない欠陥が見つかった時に売主が責任をとって修理の費用を負担しなければなりません。

最悪の場合、契約解除や損害賠償を請求されることもあるので注意しましょう。

契約不適合責任を問われないようにする為にも、事前に不動産会社と相談して売買契約書を作成しましょう。

家の状態を細かく把握しておくと、訪問査定の時点で担当者に詳しく説明できます。

家の状態をしっかり把握した上で査定すると精度の高い査定価格が分かるのでおすすめです。

査定価格と売却価格の違いを理解しておく

査定価格はあくまでも「このくらいで売れるよ!」という指標で、査定価格に保証はありません。

上記のことから査定価格より低い値段で売出し価格を設定されることもあります。

査定価格はあくまでも、物件を売る目安になるので「査定価格=売出し価格」と勘違いしないようにしましょう。

また査定価格と売出し価格の違いを悪用して、異常に高い査定価格を提示してくる不動産会社もあります。

複数の不動産会社に依頼することによって、悪質な不動産会社は回避できるので利用を検討してみてください。

家の査定では何を聞かれる?

不動産査定では何を聞かれるか不安に思う方も多いです。

長年住んでみての感想などを準備している方もいるでしょうが、不動産会社はこうしたことはあまり聞きません。

売り出される不動産は“商品”となります。そのため、出品者(売主)がどれだけ思い入れがあるかよりも、築年数やアクセスなどの客観的なデータを参考にするのです。

それよりも不動産会社が聞きたいのは、売る際に権利関係など個別の事情が邪魔にならないか、です。

ここからは良く聞かれる内容を紹介します。

登記手続きの状況

最も多く聞かれるのが登記手続きの有無です。

相続された物件は別途で手続きをしない限り、登記事項証明書の名義が亡くなった親のままになっています。

普通に住んで暮らす上でこれが問題になることは特にありませんが、不動産を売る際は売主と名義人が原則一致している必要があります。

ローンの借入状況

戸建てを査定に出す方の多くは、ローン残債があるままになっています。

ローンが残ったまま査定や販売活動をするのは問題ないですが、引き渡しの前にローンを完済しておく必要があります。

ローンの担保(抵当権)を付けたまま建物を引き渡すことは出来ませんが、取り外し作業(抹消登記)をするにはローン完済が必須となるためです。

できれば査定の前に銀行から残高証明書をもらっておくようにしましょう。

土地境界に関して

土地境界に関する質問もよくおこなわれます。

土地価格は㎡単価で算出することが多く、面積が実際と異なれば価格が大きく変わってきてしまいます。

また、近隣との境界線を明確にしておかないと、売る際にトラブルが発生してしまいます。

過去に境界測量をおこなっていないなら、売りに出す前に測量を依頼する必要があります。

残すもの・撤去するもの・運搬するもの

不動産を引き渡す前に、家財道具の中から残しておくもの、捨てるもの、新居に持っていくものを振り分けます。

トラブルにならないように査定時にヒアリングする業者も多いので、事前にある程度決めておきましょう。

家の査定を依頼する前には理由・目標の整理を忘れずに!

よく「不動産査定の前に掃除をしておけば査定額がアップする」という人がいます。

確かに内覧前はしっかり掃除をしておいたほうが良いですが、査定をおこなうのは不動産のプロなので、汚いから査定額を下げるようなことはありません。

それよりもおこなってほしいのが、売却の理由と目標の整理です。

優良な不動産会社は依頼者の目的に対し、正しい方向へ導くスキルを持っています。

ただ、不動産は家計や収入、権利関係などが複雑に絡み合っているので、受け身の依頼者に対して不動産会社がヒアリングをして、解決策を見つけるのは大変です。

なぜ売るのか、いつまでにいくらで売りたいのかは、査定前に整理しておくことをおすすめします。

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