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マンション査定の注意点30選!失敗しないために抑えておきたい要素を解説

【更新日】2024-05-10
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マンション査定の注意点
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マンション査定の注意点30選

ここからは、注意点をそれぞれを詳しく見ていきましょう。

注意点①査定前のリフォームは必要はない

マンション査定を受ける際にリフォームなどを受けようとする人もいます。

ただ、査定を受ける時はそのままの状態で出してOKです。

理由としては、不動産会社は主に物件の構造や頑丈さ、または周辺環境などをチェックするからです。

また、中古のマンションを買う人も購入後にリフォームすること前提で物件選びをしているので、逆にこちらがリフォームをするとニーズのミスマッチが起こる可能性もあります。

マンション査定では見映えの良し悪しは考慮しない

マンション査定では、部屋が散らかっているかどうかは考慮されません。

当たり前ですが、売却をする際は荷物をすべて片付けて掃除をおこなうからです。

初心者だと同じ部屋でも散らかっているかどうかで受ける印象は無意識に大きく変わります。

ただ、不動産会社はプロなので、見映えの良し悪しに影響されることはあまりありません。

マナーとして整理整頓はしたほうが良い

前述の通りマンション査定ではそのまま出してOKですが、訪問査定の前にはある程度片付けておくことをおすすめします。

不動産の机上(簡易)査定と訪問査定の違い!売却時はどちらがおすすめ?

査定額に納得いけば媒介契約を結び、業者に販売活動をおこなってもらいます。

ここで注意して欲しいのが、販売活動時の営業や、コストをかけた広告作成などは全て業者負担ということです。

モチベーションの高い業者なら、相場以上で高く売ってくれます。一方で質の低い業者だと、コストをかけず営業もなおざりにおこなわれる可能性があります。

これが訪問査定の時にしっかり部屋を片付けて迎え入れれば、「この協力的な売り主のために頑張ろう!」と思われるかも知れません。

相手は人間なので、最低限のマナーは守って接しましょう。

マンションを売る時は掃除・整理整頓が重要

マンションを査定に出す時はそのままでも構いませんが、いざマンションを売りに出す際は掃除・整理整頓が何よりも重要になってきます。

内覧に来るお客さんは査定業者のように不動産のプロではないので、部屋の第一印象が良ければそのまま契約をしてくれるケースも多々あります。

特に玄関や水回りなど、第一印象に大きくかかわるところは時間をかけてじっくりと清掃していきましょう。

内覧に来る人もマンションの部屋を隅から隅まで全てみる訳ではないので、ポイントを絞って掃除することで効率よく結果に結びつけることができます。

以下にマンション内覧前の掃除のポイントをまとめたので、ぜひ参考にしてください!

場所 ポイント
キッチン コンロやシンクを優先的に磨き上げる。生ごみのニオイはしっかり消臭
浴室・洗面所 カビ・水垢・鏡の曇りを清掃。内覧時には全体が乾いた状態になっているようにする
トイレ におい、カビ、水垢やホコリを清掃
リビング・ダイニング ものを整理整頓し、広い印象を与える
玄関 靴・傘はしっかり収納。床(三和土)は水拭きしておく
ベランダ・バルコニー 洗濯物はすべて取り込んでおく。床を拭き掃除し、余計なものは置かない
窓ガラス ガラス・網戸を拭き、日光がより入るようにする
クローゼット・ロフト 中を見られることも想定して整理整頓。荷物を押し込まない
汚い水回りはハウスクリーニング業者に依頼するのも一つの手

マンション内覧前に掃除しないといけない箇所は多数ありますが、その中でも重要なのがキッチンや浴槽、トイレなどの水回りです。

水垢などで汚くなりやすい傾向にあり、中古のマンションだというイメージを強く与えてしまうので、成約率が落ちる可能性も十分あります。

自力で水回りが中々きれいにならない場合は、一度ハウスクリーニング業者に依頼をしてみましょう。

マンションの部屋全体のクリーニングは高くつきますが、水回りのワンポイントを依頼するだけなら1万円前後で頼めることも多いです。

【ハウスクリーニングの部分別料金相場】

場所 料金相場
浴室 10,000~20,000円
洗面所 6,000~10,000円
トイレ 6,000~13,000円
キッチン 10,000~24,000円
レンジフード 10,000~20,000円

新築同然までピカピカになれば、成約率も大きくアップしますよ!

注意点②設備の劣化や損傷は査定額に影響しない

マンションによっては、備え付けのエアコンや湯沸かし機能などが故障していることもあるでしょう。

こうした設備の故障も査定額には影響します。

戸締まりが悪いなど、目視で確認できる不具合があったら簡単に修理しておくことをおすすめします。

交渉次第で査定額の低さをカバーできる

例えば備え付けのエアコンが壊れていたとしても、買主がエアコンを持ち込んで来るかも知れません。

このように、故障した設備を必ずしも修理する必要はないのです。

また、出費が惜しいというのであれば交渉次第で買主と出費を分担したり、買主負担にしたりすることもできます。

この点は意外と柔軟に対応できるので、まずは不動産会社に相談しましょう。

注意点③1社の査定結果を信じ過ぎない

不動産会社の査定額を信用しすぎるのは危険です。

質の高いマンションでも運・タイミングが悪ければ売れ残って値下げをすることもありますし、買主次第では値下げ交渉がしつこいこともあります。

査定額を信じすぎて話を進めすぎると、その通り売却できなかった時に首が回らなくなってしまいます。

査定額の8割くらいでしか売れなかった時のシミュレーションもしておきましょう。

査定結果はあくまで各社の「私見」

そもそも査定額というのは、「うちならこれくらいの金額で売れる」という各社の私見となります。

なので外れたとしても、法的なペナルティがあるわけではないのです。

また、査定額を見て「これくらいでしか売れないのか…」と思う必要はありません。

あくまで価格を付けたのはその1社のみであり、他にもっと高値を付けてくれる会社があるかも知れません。

少しでも高く売るなら、出来るだけ多くの不動産会社の査定額を見比べるようにしましょう。

住みやすさや眺めの良さの感じ方は人によって違う

マンション査定では、築年数や面積、アクセスなど数字で出せるステータスの他に、周辺環境の住みやすさや眺めの良さといった抽象的なポイントもチェックされます。

住みやすさや眺めをどう評価するかは、担当者の考えや各社が持っている情報によっても異なります。

こうした点から見ても、正確な査定を依頼するには複数社にお願いするのが理想的ですよ。

地域の知見の深さによっても評価が異なる

不動産会社がその地域に詳しいかどうかによっても、評価は変わります。

特に多いのが学区です。

A中学校は進学校だがB中学校は荒れているという場合、地元の業者ならA中学校の学区に所属するマンションを高く評価するでしょう。

一方、大手不動産会社の支店など、異動が多いところに査定を依頼すると、このことに気づかず査定結果に反映されないかも知れません。

こうした点からも、大手と中小のどちらにも査定依頼をする重要性が分かりますね。

注意点④マンション査定は複数業者に依頼する

CMが人気の大手不動産会社から、雑居ビルに入っている町の不動産屋まで、かなりの数の業者が査定に対応しています。

大手も中小もそれぞれ良さがあり、どちらかに査定を依頼すべきかは一概には言えません。

大手はネットを使った宣伝力や、支店間の情報ネットワークに強みがあります。

対して中小は古くからの地元企業とのつながりや知見の深さがあります。1つの案件に社を挙げて対応してくれるのも魅力です。

どちらにも査定を依頼して、金額や対応を比較してみましょう。

不動産売却はどこがいい?大手業者と地元中小を徹底比較

注意点⑤査定額が相場価格より2割高いと危険

マンションを査定する時は、複数社に依頼をするのがおすすめだと述べました。

これは一般的に査定額の高い業者に依頼すれば高く売れるからですが、逆に査定額が高すぎる業者に依頼をするのは危険です。

業者査定価格
A社3000万円
B社 2960万円
C社 3080万円
D社 3700万円
E社 3100万円
F社 3000万円

例えば、上記が6社に査定を依頼した結果だとします。ほとんど2900~3100万円の範囲内に収まっているのに、D社だけ飛びぬけて査定額が高いのが分かります。

この時、「D社に頼めば高く売れる」と考えるのは危険です。特に一括査定サイトなどから申し込んだ場合、D社は査定額を比較されることが分かっていて、あえて高く設定した可能性があります。

もちろんD社の営業マンが非常に凄腕で、高く売れる自信を込めた可能性もあります。ただ、基本的に査定額=マンションの適正価格なので、それが他社とズレてるということは、逆に能力に不安を感じます。

かなりグレーな行為ですが、査定額はあくまで私見なので、罪に問われることはないのです。

査定額を吊り上げるのは契約を取るため

なぜ査定額を吊り上げるのかというと、契約と1件でも多く取るためです。

仲介業者の顧客は建物や土地を売りたい人に限定されるので、1店舗で何件も契約が取れる訳ではありません。

年間で取引が数百件しかない都道府県も珍しくありません。その中の高く売れる物件は、ごくごくわずかになります。

全国に2万社以上あると言われる不動産会社は、少ない顧客の奪い合いを日々行っているという訳です。

仲介事業は契約が取れないと会社に1円も入りません。

そのため、査定額を吊り上げるようなグレーなやり方が横行してしまうのです。

不相応に高値で売り出しても買い手はつかず、売れ残ってしまいます。結果的に適正価格以下で成約することも珍しくないので注意しましょう。

注意点⑥机上(簡易)査定を最初に行う

一括査定サイトなどでは、業者に依頼する査定方法を机上(簡易)査定と訪問査定から選ぶことができます。

机上(簡易)査定はネットで簡単に依頼できる方法で、訪問査定は営業マンがマンションを訪れて調査する方法です。

時間がない人が机上査定、正確な価格を知りたい人が訪問査定を勧められるケースが多いですが、これは説明としては中途半端です。

実際にマンションを売る場合は担当者が訪問調査をおこなわない訳がありません。つまり、机上査定を最初に依頼しても最終的には必ず訪問査定をしないといけないのです。

ただ、机上査定は時間がかからないので、多数の会社に依頼をして、複数社に絞り込む時に使えます。

2、3社に候補を絞り込んだら、次に訪問査定を依頼しましょう。より精度の高い査定結果と担当者の対応で比較すれば、最適な1社が見えてきます。

注意点⑦築年数は査定額と深い関係がある

築年数 ㎡単価 価値減少率 平均価格 平均面積
~5年 7437万円 100% 4895万円 65.81㎡
6~10年 6117万円 82.2% 4243万円 69.37㎡
11~15年 5646万円 75.9% 3159万円 67.61㎡
16~20年 4673万円 62.8% 3159万円 67.61㎡
21~25年 3155万円 42.4% 1899万円 60.19㎡
26~30年 2997万円 40.3% 1670万円 55.74㎡
31年以上 2979万円 40.1% 1678万円 56.33㎡

【出典】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」東日本不動産流通機構(2016)

マンション査定の要素の一つに時点修正というものがあります。

これはマンションの購入価格から年数が経過した分をダイレクトに引くというものです。

つまり、いくらあなたが傷つけず大事に住んでいたとしても、築年数が経過すればするほど査定額は低下してしまうのです。

むしろ築年数は査定額を決める最重要項目と言っても良く、築年数が1年経てば約100万円ずつ下がっていきます。

マンションを査定に出すなら、少しでも早く対応することをおすすめします。

注意点⑧情報を把握・共有しよう

マンションの販売活動は基本的に不動産会社に任せる形になります。

不動産会社はプロなので、物件の状況を詳しく把握できます。

ただ、騒音の有無や過ごしやすさ、または偶に雨漏りがするなどの情報は、担当者が数時間チェックしただけではわかりません。

こうした情報を伝えておくとスムーズに査定が進みます。

また、実際に販売活動をするにあたり、あなたが伝えた騒音や生活環境の情報が結果を大きく変える可能性もあります。

逆に「隣の部屋で殺人があった」などのネガティブな情報は、しっかり告知しないと後にトラブルになるので注意しましょう。

注意点⑨査定額に影響する要素を把握する

マンション査定で評価するポイントは、ある程度決まっています。

マンション査定で見られる7項目
  • 競合の有無
  • 経済状況・金融状況
  • 近隣の環境
  • 事件・事故・悪評の有無
  • 床の陥没や水回りの汚れ
  • 日当たり
  • 騒音の有無

部屋を隅から隅までチェックするのではなく、上記のように価格に関係するポイントは意外と少ないのです。

査定・売却前に対策をする時も、ある程度ポイントを絞って対応しましょう。

注意点⑩マンション査定の3つの方法を知っておく

どんなマンションも同じ方法で査定をする訳ではありません。

査定方法は取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあり、それぞれ計算式も違いがあります。

査定方法 対象物件 査定の内容 計算方法
取引事例比較法 居住用マンション過去の取引事例から算出類似物件のデータから査定額を修正
原価法 戸建て住宅の査定で用いられる同じ物件を立て直した時のコストから算出再調達価格×延床面積×(耐用年数残り÷法定耐用年数)
収益還元法 投資物件の見込み利益から算出年間家賃収入÷還元利回り×100(直接還元法)

居住用マンションと投資用マンションでは、そもそもの計算方法が違うことくらいは知っておくことをおすすめします。

注意点⑪売却価格は売主が決定する

マンションの査定結果が良くないからといって、売却を諦めることはありません。

実はマンションの売り出し価格は、最終的に売り主の意思によって決めることが出来るのです。

つまり、査定額が低くても、高く売り出して成約が取れれば何の問題もないということです。

相場より高く売り出すことも出来る

例えば、目標利益が3000万円だったのに査定額が2800万円だったマンションを、3000万円で売り出すことが出来るのです。

目利きだったら「相場より高くて損だ」と見抜くことが出来ますが、良いマンションの基準というのは人それぞれです。

売り出し価格のまま購入してくれる人も0ではないので、チャレンジする価値はありますよ!

適正価格との大きなズレに注意

査定額と売り出し価格があまりにもかけ離れていると、売れ残る可能性が高くなるので注意しましょう。

不動産売却に要する期間は一般的に3~6ヶ月と言われており、これを過ぎると値下げをして成約率を上げるしかなくなります。

値下げを何回もしていると結果的に査定額を割ってしまうこともあり得るので注意しましょう。

不動産はただ値下げしても売れない!どのタイミングでいくら下げれば良い?

注意点⑫基本情報を査定前に把握しておく

皆さんの中には案外、査定を依頼したいマンションの詳しい内容を知らない方も多いと思います。

特に登記簿謄本をチェックする機会は一般の方はあまりないので、実は亡くなった親や親族が公式の所有者になっているかも知れません。

登記簿謄本や購入時のパンフレットのチェックなどをおこない、最低限の情報把握をしておきましょう。

注意点⑬メールのみでのやりとりはNG

HPから査定の申込をすると、多くの場合メールで返信が来ます。

不動産会社からくる電話は長い、専門用語ばかりというイメージがあり、敬遠する方も多いです。

ただ、マンション査定の連絡をメールだけで進めるのは危険です。

マンション査定は単に金額を算出してもらうだけでなく、会話の中の温度感などから、最終的に契約する業者を厳選する手続きでもあるからです。

査定の段階で分からない内容はどんどん聞いて構いません。本当に頼りがいのある業者かどうかも判断していきましょう。

更にいえば電話で話すだけでもその人の良さは分かりません。一度来店相談すると、スーツがビシッとしているか、髪やヒゲが整っているかでも人柄が見えます。

注意点⑭瑕疵は査定段階で伝える

物件の傷・凹みや過去に室内で殺人事件があったなど、物理的・心理的に次の入居者のデメリットとなる欠陥を瑕疵と言います。

長年住んでいて傷・凹みのある部屋の存在を知っているけど、「相手はプロなので伝えなくても分かるだろう」「隠していたほうが査定額は上がるかも?」といった考えで担当業者に告知しないと後で大変な目にあいます。

仲介業者は査定時・内覧時に全て物件を見る訳ではないので、売主が黙っていれば気付かないことも多いです。

しかし、購入して入居する方は全て物件を見るようになるので、隠していた瑕疵に必ず気づきます。

この時、売主が瑕疵担保責任に問われて、高額賠償を負わされる恐れもあります。

不動産売却では瑕疵担保責任の理解・対策が必要!トラブルから身を守る方法

デメリットになりそうな部分は一切包み隠さず、査定の前に共有するのが理想的です。

注意点⑮すぐ査定を依頼しない

不動産会社から査定募集のチラシや電話がかかってきて、その場で依頼を決めてしまう方がいます。

こうした業者は特定のエリアへ片っ端から連絡を送っている場合もありますが、登記簿謄本などを見て「そろそろ売りに出されそうだな」と推測して送っている場合もあります。

向こうから積極的に提案してくる不動産会社は、口コミ人気が低く自然の応募が少ない業者と見ることもできるので、おすすめはできません。

勢いで査定依頼をしてしまうと、そのままあれよあれよと契約を結ばれる危険性もあります。

注意点⑯担当が信頼できる人かを見極める

マンション査定はただ高ければ良いということはなく、査定額の信ぴょう性もしっかり考えなければいけません。

担当者の目利きが実際の相場とブレブレなら、高い価格で売り出しても結果的に売れ残ってしまう可能性が高いです。

査定が信頼できるかを見極めるには、依頼した業者の実績などを調べる必要があります。

ただそれだけでなく、担当した営業マンの人柄やコミュニケーション能力なども重要になってきます。

以下に、査定時に重視したいポイントをまとめたので、ぜひ参考にしてください。

  • しっかりとした仲介実績がある
  • マンションの仲介売却を得意にしている
  • 同じようなタイプのマンションの仲介実績が豊富
  • 服装・髪型がしっかりしている
  • コミュニケーション能力の問題がない・違和感なく話せる
  • 限界を口にしない
  • 業界特有のルールや用語を用いず、分かりやすく説明してくれる
  • どんな手続きでもメリットからデメリットまで丁寧に説明してくれる
  • 税金や相続・権利に関する話も詳しく、説明が分かりやすい
  • 1人が案件を抱え込みすぎていない・じっくり対応できる時間がある

注意点⑰訪問査定前は掃除をしておこう

不動産会社に訪問査定を依頼する場合は、査定してもらう前に掃除しておきましょう。

不動産会社の査定に家の軽い汚れや散らかり具合は査定に大きく影響しません。

大掃除によって解消できるレベルの汚れは、査定に大きく係わる部分では無いことを理解しておきましょう。

しかし大きく影響しないとは言え、掃除しておく事によって不動産会社からの印象も良くなります。

また内覧時に掃除は必須になるので、どのみち掃除は必要になります。

内覧前にバタバタしながら掃除するのではなく前持ってしっかり綺麗にしておくと精神的にも安心して売却を進めることができます。

不動産会社の査定に部屋の綺麗具合はさほど影響しませんが、劣化状況は関わってきます。

掃除をする事によって劣化状況の評価が変わってくる可能性もあります。

注意点⑱不動産会社に主導権を握られないようにしよう

マンションの査定をしてもらう際に、相場価格を事前に把握しておきましょう。

不動産会社の査定結果が市場相場的に妥当な金額なのか確認することができます。

また査定結果をみて、どのような根拠で査定結果を算出できたのかスムーズに聞くことができます。

逆に不動産会社の査定結果になにも言わない状況を作ると、不動産会社側が主導権を握られてしまう恐れがあります。

多くの不動産会社は優良な担当者が在籍しており、顧客をカモ扱いする事はありませんが、稀に主導権を握れると把握した時点で担当者の有利な方向に話を持って言って顧客が損をしてしまうケースがあります。

最適な売却価格でマンションを売却してもらう為にも、事前に売るマンションの市場相場を把握しておきましょう。

注意点⑲匿名査定・AI査定は参考程度に見ておく

匿名査定やAI査定は不動産会社に査定してもらうものではなく、システムやAIが不動産を査定してくれるサービスです。

不動産会社に査定を依頼するよりも、素早く査定結果をしることができますが、システムやAIが持っているデータに偏りがあると市場価格と大きく乖離した査定価格を提示される可能性もあります。

匿名査定やAI査定は、あくまでも参考程度に捉えて明確な価格を知りたい人は不動産会社に査定を依頼しましょう。

注意点⑳ローン残債と査定結果を照らし合わせる

住宅ローンの残債が残っている人は、査定価格と残債を照らし合わせて住宅ローンの完済が可能か調べておきましょう。

住宅ローンはマンションを売却する際に抵当権を抹消する必要がある為、完済しておく必要があります。

マンションの売却益で住宅ローンを完済出来ない場合は、別途自己資金を用意して住宅ローンを完済する必要があります。

住宅ローンを完済する必要がある人は、査定を依頼した不動産会社に住宅ローンがどのくらい残っているか事前に伝えることも一つの手段です。

注意点㉑売りたいマンションを得意としている不動産会社か見極める

不動産会社によって売却の得意分野が異なります。

タワーマンションの売却を得意とする不動産会社や地方マンションの売却を得意とする不動産会社など、各不動産会社によって強みが変わってきます。

不動産会社に査定を依頼する際は、その不動産会社が得意とする物件条件はどのようなものなのか把握しておきましょう。

売りたいマンションの条件が不得意な不動産会社に依頼すると、希望額で売れなかったり市場相場より低い価格で売れてしまったりする恐れがあるので注意しましょう。

注意点㉒査定時には正確な情報を提供する

マンションの査定額を算出するときは、築年数や立地周辺の環境状況、市場動向などを加味すると同時に、査定する専有部分の利用状況や瑕疵などの状態も含めて価格を出しています。

この時、マンションの状況や設備、リフォーム履歴など、正確な情報を査定担当者に伝えておきましょう。

査定額に関係するのはもちろんのこと、報告なしで売買契約を結んでしまうと、後々買い手とのトラブルに発展して、最悪の場合、契約そのものを破棄する運びになりかねません。

正確な査定額を得るためにも、情報共有を査定前に済ませておきましょう。

注意点㉓売却理由や売却希望価格を伝える

マンションの売却に限らず、所有する不動産を売却するときは、物件を売却する理由と売却希望価格を明確にしておきましょう。

理由もなく売却を行うと、会社主導で売却が行われてしまう恐れがあります。

また、売却理由を明確にしておけば、会社側も売却に対して適切なアドバイスが出しやすくなります。

併せて、売却希望価格を伝えておくと、査定額が現実的かどうかを会社側が判断してくれます。

注意点㉔売却時期や売却方法についても相談する

売却する理由を明確にしておくのも大事ですが、マンションを売却したい時期と売却方法も前もって決めておくと、話がスムーズに進みます。

相談前に売却したい時期と売却方法を決めておくと、会社に相談したとき、売買に関する適切なアドバイスが頂けるほか、より良い条件で売却できる可能性があります。

注意点㉕査定書の内容を今一度確認する

訪問査定を実施した後、会社側から査定書が渡されます。

査定書には、マンションの査定額や査定額の根拠となる要素が記載されており、この書類を基に契約するかどうかを決定する運びになります。

書類上には、評価額に関する根拠が記載されているわけですが、一通り書類を読んで理解できない部分があったら、その場で査定担当者に訪ねて、詳しい説明を求めましょう。

詳しい説明ができるか否かで、その担当者が信用できる人物かどうかが図れます。

注意点㉖高額査定を出す業者には注意する

マンションの査定依頼を出して、高額な査定額を提示してくれる会社を選ぶに越したことはないと思う方もいます。

しかし、高額な査定額を提示する会社の大多数は、契約欲しさに高額な査定額を提示しているだけにすぎず、媒介契約を結んだ途端、売り出し価格の大幅な値下げを要求してくるパターンが多いです。

逆に安すぎる査定額を提示してくる会社は、契約と仲介手数料欲しさに的外れな価格を提示してくることが多いです。

このようなトラブルに巻き込まれないためにも、査定依頼を出す前にマンションの相場価格を事前に確認しておきましょう。

確認した価格を目安に、査定依頼を出して提示された価格からかけ離れすぎていない会社を選べば、納得がいく形でマンション売却が行えます。

注意点㉗無理な価格設定を避ける

所有する物件を市場に出すときに決定する売り出し価格の決定権は、物件を所有している売主にあります。

仲介売却で物件を売りに出す場合、設定した価格がそのまま売却価格に直結するため、少しでも設け分を出そうと欲をかいて高めに設定する方もいます。

しかし、物件売却において、無理な価格設定は一向に買い手が現れない状況を作り出す恐れがあります。

最も相場価格を大幅に上回る価格設定は、買い手が寄り付かず、いつまでも市場に売れ残ってしまいます。

売り出し価格を決めるときは、相場価格の範囲内で値引き交渉があっても問題なく取引できる価格を設定するのが無難です。

注意点㉘不動産会社の評判・口コミを確認する

不動産売却を成功できるかどうかは、媒介契約を結ぶ会社の手腕にかかっているといっても過言ではありません。

売却する物件種別の取り扱いに長けていることも大切ですが、相応の売却実績を有していることも契約を結ぶうえで確認しておきたい大事な要素です。

それら要素と合わせて確認しておきたいのが、実際にその会社と契約して物件の売買を行った方が残した評価・口コミの確認です。

評価・口コミは、利用者の主観に基づいて書かれているものが多いため、情報そのものを鵜呑みにするのは危険です。

しかし、評価・口コミを参考程度に閲覧して、その会社が気になったら実際に査定依頼を申し込んで会社の対応を見て評価してみましょう。

注意点㉙独自の販売ネットワークを持つ業者を選ぶ

不動産会社の中には、自社独自の販売ネットワークを持つ業者がいます。

そのような会社と契約を交わせば、より多くの買い手とマッチングができ、売却活動がスムーズに行えます。

短期間で物件を売却するためにも、業者選びの際には、ネットワークの広さを確認しておきましょう。

注意点㉚媒介契約に署名する前に契約内容を確認する

不動産会社が提案してくれた査定額と売却プランに納得できたら、媒介契約を交わす運びになりますが、契約書にサインする前に今一度契約書の内容を確認しておきましょう。

契約書の中には、小さい文字で注略が書かれている場合があったり、売主が不利益を被るものが書かれている場合があります。

また媒介契約を結ぶときの形態についても、確認しておきましょう。

媒介契約には、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、契約の種類によって仕組みが異なります。

トラブルを招かないためにも、契約書にサインする前に必ず契約内容に目を通しましょう。

一読して疑問点があれば、査定業者に質問しましょう。

マンション査定に影響するポイント

マンションの査定額は、評価を形成するいくつかの項目の総合点によって決まっていきます。

訪問査定でも、マンションの部屋を隅から隅まで全部見る訳ではありません。見られる項目を知っておけば、スムーズに対策をすることができます。

査定で見られる主なポイントは、以下の通りです。

  • 築年数
  • アクセス
  • 階数・方角・向き
  • 面積・間取り
  • 設備
  • 構造
  • 管理状況・傷み具合
  • その他の追加要素

それぞれ、詳しく解説していきます。

①築年数

マンションの査定額に関わる非常に大きな要素が築年数です。

マンションの価値は、築47年前後で0になるのが一般的です。

築年数の経過による値下がりの推移は比較的均一なので、築1年経つごとに価値が約47分の1ずつ減っていくと考えて良いでしょう。

築年数の経過による値下がりは、かなりシビアに査定額にも反映されます。

②アクセス・立地

アクセスも査定額を構成する重要な項目です。都心にあるマンションと地方・郊外にあるマンションでは、そもそもの相場が異なります。

また、同一エリアでもより駅が近いほう、商業施設が近いほうのマンションが高価格で査定される傾向にあります。

立地条件は変えることができませんが、都市計画やショッピングモールの開店、道路の開通などによって、同じエリアでもアクセスが良いという評価に変わる可能性があります。

③階数・方角・向き

マンションならではの査定項目として、階数や方角・向きが挙げられます。

基本的には高い階数の角部屋で、日当たりの良い方角・向きの部屋ほど査定額は高くなります。

ただ、実際に売り出してみると、意外に低層階を好む購入希望者が多かったりするので、査定時の評価の通り売れるとは限りません。

④面積・間取り

面積・間取りも重要な要素で、広い面積で幅広い方が使いやすい間取りほど高値で査定されます。

ただ最適な広さ・間取りも購入希望者の家族構成によって全然違うので、高い査定評価の物件がどんな方にもマッチングするとは限りません。

⑤設備

エアコンや換気扇、コンロなどの設備の質によっても査定額は変化します。

最新・高性能の設備が入っていれば、築年数がある程度古くても高く評価してもらいやすいです。

⑤構造

マンションの構造も査定の重要なポイントです。

鉄筋コンクリート造と軽量鉄骨(RC造)では、築年数の経過による価値の減り方が異なるので、同じ築年数でも査定額に大きな差が生まれます。

特に近年は首都圏や東海地方で大きな地震の可能性が予測されていますから、耐震性に優れた鉄筋コンクリート造マンションは評価されやすいです。

⑥管理状況・傷み具合

マンションの内部の傷・凹みも査定額に影響します。

同じ築年数のマンションでも、乱暴に使用して損傷が目立つ場合は、査定額も当然低くなります。

ただ、築年数やアクセスがより重要で、一般の方が思うほどこうした劣化・損傷は査定額に影響しません。

しかし、実際に売買をおこなう際は、部屋の第一印象が大きく影響します。

査定額よりも成約率を大きく左右する要素となります。

⑦その他の追加要素

コンシェルジュサービス、共用部分の充実、有名デザイナーが手掛けているといった、その他の要素も査定額に影響します。

こうした付帯の要素は築年数が古くなっても落ちない価値として有意義です。

マンション査定前にしておくべきこと

事前に実施しておくことでマンション査定後の売却などがスムーズに行えるようになるので必ず行っておくようにしましょう。

必要書類を準備する

ネットで査定をする際は、必要な書類などはなくネット完結でマンション査定をすることができます。

しかし、訪問査定などのような精度の高い査定を依頼する際は、マンションに関する書類を準備しておく必要があります。

査定を依頼する不動産業者によって必要な書類は異なりますが次のものは最低限準備しておくようにしましょう。

  • 登記事項証明書
  • 図面
  • 固定資産税納税通知書
  • 物件概要書

掃除をする

リフォームする必要はありませんが、マンションの査定をする前に必ず掃除をしておきましょう。

内装の汚れがあまりにも酷いと査定時に掃除が必要と判断されてしまい査定額が下がってしまうことがあります。

掃除専門の業者に依頼することができれば良いですが、費用対効果を考えると清掃を行うことでマイナスになってしまう可能性もあるので、様々な観点から確認するようにしましょう。

パッと見の印象が非常に重要で清潔感のあるマンションを心がけるようにしましょう。

相場価格を把握しておく

不動産の価値は、場所や建築年数、設備の状態など様々な要素によって決まりますが、それらを基にした上での「相場価格」を把握することは大切です。

相場価格を知ることにより、自身のマンションが公正な価格で評価されているかどうか、また、査定額が妥当かどうかの判断基準が持てます。

そのため、査定を受ける前には近隣の同様の物件の売買価格や不動産情報サイトでの相場を調査し、自己の物件の概算価格を掴んでおきましょう。

専有設備の故障・稼働具合を調べておく

マンション内の専有設備の故障・稼働具合を確認しておきましょう。

例えば、エアコンや給湯器、キッチン設備など、これらの設備の状態は査定額に大きく影響します。

特に旧型の設備や修理が必要な設備がある場合は、査定額が下がる可能性があります。

そのため、事前に専有設備のチェックを行い、必要なら修理や交換をすることで査定額を高く保てます。

瑕疵や修繕履歴をまとめておく

マンションの瑕疵や修繕履歴をまとめておきましょう。

壁紙のはがれや水回りの漏れ、窓ガラスの割れなど、瑕疵はマンションの価値を下げる要素となります。

また、これまでの修繕履歴は、物件のメンテナンス状況を示すため、査定者にとって重要な参考資料になります。

そのため、査定前にこれらの情報を整理し、査定者に提供することで、より精度の高い査定を受けられます。

マンション査定に関する質問

ここでは、売却を検討しているマンションの査定を行う前に知っておきたいことや、解決しておきたい疑問を質問形式で解説して行きます。

マンション査定の方法は?

マンション査定は、大きく分けて二つの方法があります。

「訪問査定」は、不動産会社の査定士が物件を訪問して、内装や設備の状態を目視で確認しながら評価する方法です。

これは最も詳細で正確な査定結果を得られる方法とされています。

一方、「簡易査定(机上査定)」は、物件の所在地、面積、築年数などの基本情報を元に、査定士が事務所で価格を算出する方法です。

こちらは直接訪問査定に比べて詳細性は劣りますが、手軽に査定結果を得ることができるため、一般的には先に机上査定を受け、その後で直接訪問査定を行うという流れが取られます。

自分で売却予定のマンション査定額を調べる方法は?

自分で売却予定のマンションの査定額を調べるには、いくつかの手段があります。

まず、不動産情報サイトを利用し、同じ築年数や規模のマンションの相場を調べることが一つの方法です。

また、不動産会社の公式サイトで無料のオンライン査定を行うことも可能です。

こちらは物件の基本情報を入力するだけで査定額を算出してくれる便利なツールです。

ただし、これらはあくまで目安となる価格であり、最終的な査定額は不動産会社の訪問査定によって決定されます。

売却価格は査定額の誤差何割で決めるのがいい?

売却価格は査定額と市場の動向、自身の売却の希望条件などから考えるべきです。

通常、査定額と実際の売却価格は約5〜10%の誤差が許容される範囲とされています。

しかし、これはあくまで一般的な基準であり、不動産市場の状況や物件の特性、急いで売却したい場合などによって査定額と売却価格の間に大きな開きが生じることもあります。

具体的な価格設定は不動産専門家と相談しながら進めましょう。

査定依頼は何日前に出すのがいい?

査定依頼を出すタイミングは売却を考えている時点で早めに行いましょう。

通常、査定結果を出すまでには不動産会社によりますが数日から一週間程度を要します。

さらに、査定結果をもとに売却価格の設定や販売準備を進める時間も考慮すると、売却希望日の少なくとも一か月前には査定依頼を出すことが望ましいです。

また、複数の不動産会社に査定依頼を出すことで、より適切な売却価格が見積もれます。

マンション査定の注意点をしっかりチェックしよう

査定に出すのは、ただ単純に見積もりを出すだけではありません。

マンション売却は査定から契約という流れを取るので、査定を依頼するのは契約手前の手続きと取られる可能性もあるのです。

適当に査定を依頼しただけなのに、営業マンに押されて無理やり契約し、結果的に売却失敗…ということもあり得るので、十分注意しましょう。

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